不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りの意味
不動産投資を行うときに、物件選びの選択基準にする用語に「利回り」があります。
「利回り」とは、不動産投資を行って得た賃料収入などの年間収益を投資金額で除して得られる数値を％で表したものです。即ち、不動産に投資した金額に対して、年間で何％の収益が得られるかをあらわした数値です。銀行の預金利回りも同じ意味です。銀行の預金利回りは、年間で得られる金利額を預けた金額で除した数値を％で表したものです。
不動産投資を行う場合、利回りが良いものを選んだ方が良いと言われます。銀行預金でも利回りの高いものに預けるのと同じことです。
尚、この利回りは計算の仕方によって大きく数値が変わってくるので注意しなくてはいけません。
不動産投資の利回りには大きくは、2種類の方法があります。
ひとつは、「表面利回り」（単純利回り、グロス利回りとも言われます）で、これは「家賃収入÷物件価格×100」で計算する方法です。
これは不動産投資にかかるコストを全く計算に入れていない利回りです。
例えば、5000万円で購入した物件の年間の家賃収入が250万円だった場合は、表面利回りは5％になります。
しかし、ここで注意しなくてはいけないのは、この場合の家賃収入は満室時に得られる家賃総額が通常、使われるからです。家賃収入には実質家賃収入と満室時家賃収入がありますが、この表面利回りの計算には、満室時家賃収入で計算されていることが多いのです。
これは、得られる最大の利回りであって、現実は、全部屋満室ではない、また1つの部屋が年間を通じて空き室になっていた月があるなどしますから、表面利回りの数字だけを信頼して取引してはいけません。
もう一つは、「実質利回り」（純利回り・ネット利回りとも言われます）で、これは「｛（年間実賃貸収入－年間諸経費A）÷（購入代金＋購入諸経費B）｝×100」で計算する方法です。
分子の年間諸経費Aの方には、管理費などの維持費や税金などが含まれます。分母の購入諸経費Bには初期投資費用も含めて計算しているので、実質利回りが低く現れます。尚、年間実質賃貸収入は予測するときは、やはり希望推定値が入ることになります。